【留学移民】以房养学全攻略 留学投资移民赚钱四不误

就现在整个国际市场和人民的涨幅趋势来看，人民币是越来越不值钱。于是聪明的人不甘心于账户里面的数字，也许今年这些钱还能买上一套房子，到了明年之后还是这钱连房子的阳台都买不起了!于是很多人便利用现有的资金进行投资!

留学也算是一种新型的投资方式，而这些年兴起了一种新的投资方式——

以房养学”作为海外投资中最常见的形式，俨然成为一股新潮流。在留学趋势的推动下，面对高昂的留学生活费用，不少家庭开始考虑通过海外置业的方式为孩子的留学铺路，希望实现置业与学业的双赢。

那么，在美国“以房养学”真的可以降低留学成本甚至实现“零成本”留学嘛?这其中又有哪些需要注意的地方呢?

何为“以房养学”?以房养学可分为两种：一种是短期计划：指现阶段有留学需求的家庭，另外一种是长期计划：作为一种投资行为，事先在美国购置一套房产投资，用以为正在留学或将来打算让孩子留学做准备，本质上并不是为了有租金上的收益，而是看中海外房产的投资前景，也可为将来的移民申请做好足够的资产证明。

美国适合“以房养学”吗?

纵观全球大环境，经济回暖趋势明显，各国纷纷从金融危机的低谷之中走出，海外投资额也逐年增长。那么，作为中国留学生的首要选择-美国，其房地产行业是否是投资的好选择呢?答案是肯定的。

教育&收益双驱动

在美国购置房产，其房屋属于私人的永久产权。相较于中国房产政策的约束，美国出于相对安全稳定的投资环境及成熟的市场调控运作，更利于分析房产走势。温和稳定的增长趋势使得资产保值增值空间极大。

同时，美国的教育资源广袤，拥有2000多所高校。世界顶尖的高等教育也是吸引中国买家的一个重要原因。国外留学租房不易，且租金高昂。海外购房可以给孩子提供一个稳定舒适的生活学习环境，租金收益还可用来补贴日常生活开支。比如短期置业，美国大学城学区房投资的收益率十分可观，每年有至少8%的现金净回报。即使孩子毕业后回国发展，也可通过出售或中长期持有升值贴现获得投资收益。

中国投资大量涌入

截止至2015年3月，来自中国的买家累计购买的房产总价值从2014年的220亿美元增加到286亿美元。大量资金的涌入必将推动美国房地产行业的发展，或许，金融危机之后已成“冰窖”的房地产行业有望成为下一个迅速回暖的经济领域。

截止2015年3月中国买家投资美国房产总额(单位：10亿美金)

房产价值温和上涨

尽管目前全美范围内的大部分房产价值中位数仍然低于2008经济衰退前最高点，不可否认的是，美国房产价值仍在以稳健的速度持续增长。

市区的房产价值高于郊区的房产价值，最近十年来的房产趋势反映出人们越来越倾向于城市生活。而租金价格，尤其是郊区房源，仍在继续增长中。另外，在管制比较严格的城市，新的房源供应持续紧张，导致租金涨价更高更快。

由下文两张图表分析可知，预计明年美国房产保持基本稳健、相对放缓的趋势，房屋价值和租金上涨幅度不大。与经济要求的高速发展不同，这种数据普遍为业内人士看好，被称为“温和和健康的”;这也意味着“以房养学”将拥有良好的收益空间。

2017年房屋租金在高成长市场的增长速度有望下降

尽管市场前景向好，但是国内投资者涉足美国楼市之前，必须清楚的是：美国各州的房产价格水平不同，房产税收也有所差异，部分州的房产税会超过房价的3%。由于税务结构的不同，往往令不清楚相关法规的中国投资者购房的成本高出房价很多。因此在考虑买房之前，中国投资者必须首先了解美国购房的税务结构。另外，除了买房时的费用和中介费，买房后每年的物业管理费和房屋管理费，各地区的标准都必须考察清楚。

美国购房，税务问题早知道

按照美国法律规定，房产税属于财产税，因此每年都要缴纳，一般分上、下半年两次缴纳。美国房产税的征收包括两大要素：税率和房产估价。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。房产估价一般情况下按购房时的房价确定，房价越贵，房产税越高。

截止2015年下半年的数据，美国房产税税率最高的前10个州是：新泽西州(2.38%)、伊利诺伊州(2.32%)、新罕布什尔州(2.15%)、康涅狄格州(1.98%)、威斯康星州(1.96%)、德克萨斯州(1.90%)、内布拉斯加州(1.84%)、密执安州(1.78%)、佛蒙特州(1.71%)和罗德岛州(1.67%)。

此外，购置学区房还需支付学区税，学区内的房产拥有者，必须为学区内的公立学校而交税。当然，物业税和房屋保险费也不能免去。

哪些房子更适合“以房养学?”

地点：学校附近，最好临近大学，有庞大的学生需求群体，便于出租，同时交通便捷，购物方便，升值潜力大。

价位：投资购房避免价位过高或过低，不同城市房屋差价大，比如：在华人聚集的洛杉矶，旧金山，房价可高达百万美元一套。投资者应尽量选择高销售量楼盘的大致价位，便于转手。预算低的家庭也可根据自身家庭条件选择房价相对便宜的地区，注意投资资产不要占据家庭总资产的过高份额，保证一定的抗压抗风险能力。

物业类型：选择紧凑的公寓型项目，多居室较为合适。公寓一般物业完善，便于房屋和出租管理，治安也相对较好。

总体来说，在家庭经济条件允许的情况下，投资美国房产不失为留学生家庭的新选择。但置业有风险，投资需谨慎，热潮之下更应谨慎对待，【精英说】给出以下建议供投资者参考。

专业机构求协助

对于身处国内的华人来说，最大的风险还是交易过程中对当地法律法规的不了解。稳妥起见，应在决定买房之前应当适当参考专业人士的意见与建议，在充分了解美国房产市场的情况下，借助专业机构的帮助完成购房过程。

海量信息需甄别

由于中美两国政策，经济，文化和语言背景的差异，投资者需要大量的海外房产信息供以筛选分析。但海量信息真假参半，应注意筛选甄别，有条件最好亲自考察。

地段选择很重要

房屋地段直接决定了升值空间和日后转手出租的难易程度。因此在投资房产的过程中，关注房屋质量的同时，也不能放低对地段的要求。

盲目跟风要不得

“以房养学”很时髦，但也不要盲目跟风：作为家庭财产优化配置的一种方式，海外投资前需分析个人及家庭的资产配置及未来需求是否满足“以房养学”的要求和方向。

需要明确的是：投资数额不要占据家庭总资产的过高份额，房产投资往往是个长期的过程，在美购房成本不低，同时收益亦不是一朝一夕可以返还。因此，对于经济条件一般的家庭，应首要备足储备基金用以规避风险，慎重考虑海外购置房产。

市场汇率当留意

面对国际形势的新变化，譬如英国脱欧，美国大选，都可能会影响到各国汇率的波动变化。投资应看准时机进行投资,利用汇率杠杆以期实现投资收益的最大化。

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